Brice immo
18 Novembre 2018 à 10h08 - 171

EHPAD : comment fonctionne la LMNP en cas de revente ?

Revendre son EHPAD, ce n’est pas seulement mettre en vente l’ensemble du bien. C’est aussi céder son statut de loueur en meublé non professionnel. Comment ça fonctionne et comment réussir la revente de sa résidence senior médicalisée ?

Rappel sur le bail commercial et le LMNP

Lorsqu’un loueur décide d’investir en EHPAD, il signe un bail commercial avec la société de gestion. Il acquiert non seulement la chambre d’EHPAD déjà meublée et équipée, mais il devient aussi un loueur en meublé non professionnel. Ce statut fiscal ouvre droit à de nombreux avantages fiscaux : la possibilité de déduire des charges ou celle de bénéficier d’un abattement forfaitaire. Ces avantages dépendent du régime fiscal du loueur : le réel d’imposition ou le micro BIC.

Comment se transmet le LMNP ?

Lorsque le propriétaire de l’EHPAD vend ce dernier, le nouvel acquéreur acquiert à son tour le statut de LMNP avec les mêmes conditions que celles de l’investisseur sortant. C’est-à-dire les mêmes loyers, la même société de gestion, le même régime fiscal, etc. C’est généralement auprès de la société de gestion elle-même que le nouvel acquéreur souscrit au bail commercial cédé. Il se peut toutefois que la vente se fasse de gré à gré, c’est-à-dire que l’investisseur sortant conclut un contrat de vente directement avec le nouvel acheteur, mais toujours avec les mêmes conditions sus énumérées.

Revendre son EHPAD : une bonne idée ?

Revendre un EHPAD, c’est passer à côté d’un rendement croissant d’ici les prochaines années et renoncer aux atouts fiscaux très attractifs mentionnés ci-dessus. En effet, de plus en plus d’investisseurs décident de grader leur résidence senior médicalisée sur le long terme, puisqu’il s’agit d’un produit qui prend de la valeur avec le temps. Non seulement en ce qui concerne la pierre elle-même, mais compte tenu des avantages découlant du vieillissement de la population.

La revente n’est conseillée que si le rendement est bas, voire déficitaire. Or, cette éventualité ne risque pas d’avoir lieu si l’actif est géré par un bon exploitant. Autre cas pouvant aboutir à la revente d’un EHPAD: un conflit d’intérêts, par exemple des héritiers qui entrent en possession de ce dernier suite à une succession. En résumé, il est recommandé de conserver son EHPAD si celui-ci génère d’excellents rendements et si le gestionnaire se démarque par un savoir-faire prouvé dans la gestion de la dépendance.

Comment réussir la revente ?

Si l’investisseur décide malgré tout de céder son EHPAD, la réussite de la vente doit avoir été anticipée avant même l’acquisition du bien. C’est-à-dire que l’investisseur doit avoir analysé tous les cas possibles avant de décider d’acquérir l’EHPAD dès le départ :

  • la qualité du gestionnaire : si ce dernier revêt une réputation douteuse, l’actif aura beaucoup de difficulté à trouver une position avantageuse sur le marché de l’occasion. Ce qui va affecter son prix de revente. Le loueur risque même d’enregistrer de la moins-value.
  • l’EHPAD n’intéressera pas non plus les investisseurs s’il est mal situé, s’il est implanté hors zone urbaine, etc.

Que faire si l’on n’arrive pas à revendre son EHPAD ?

Dans ce cas, il vaut mieux le recycler et le transformer en résidence de logement classique. À garder en tête que les futurs locataires sont toujours intéressés par un logement profitant d’un bel environnement ainsi que d’une proximité privilégiée aux centres commerciaux et aux réseaux de transport public. Mieux vaut toujours demander conseil auprès de son gestionnaire de patrimoine ou de son expert-comptable, dans la mesure où l’investissement en EHPAD représente une entreprise individuelle soumise à divers risques d’exploitation.

Tous les détails sur la revente d’EHPAD sur ehpadimmo.com.

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